案号  20190258

　　产业政策是各级地方政府为了实现一定的经济和社会目标而对产业的形成和发展进行干预的各种政策的总和。产业政策的功能主要是弥补市场缺陷，有效配置资源，增强适应能力等。这些产业政策对拉动经济发展、促进结构调整、调节供求关系等方面都发挥了积极的作用，更是产业发展取得成绩的重要保障。近年来，深圳市产业最突出的问题就是企业经营成本问题，而租金上涨问题在近几年尤为严重。

　　以2017年为例，宝安厂房均价15-96元/平方米，其中南部的科技厂房为27-42元/平方米，研发办公楼月租为41.5-96元/平方米；中部科技厂房月租为23-40元/平方米，研发办公楼月租为33-95元/平方米；北部的科技厂房月租为15-38/平方米，研发办公楼月租为29.5-47.5/平方米。2017年，63个园区的租金名义涨幅在-19.5%-48.8%,平均值为9.2%。

　　而宝安区2017年GDP增加9.2%，变相的说，宝安区的GDP增速与厂房租金增长率一样，也就是企业利润根本没有实质性增加，反而负担增加了。这也与我市支持产业发展的方针相违背，但是毕竟租金的定价是市场行为，政府也不能过度干预，所以我有如下的建议：

　　一、对国有企业、集体股份企业的物业对产业企业的租赁期应适当延长至5-8年

　　按照现在公共物业管理办法和纪委监察委对国有物业以及集体股份公司物业的规定只允许3-5年租赁期限，原则上不得超过3年。按照管理，3年后租金基本会涨20%以上，设备投入大的企业只能默默承受贵租金，不然只能搬离深圳，这让许多想留在深圳产业企业苦不堪言，租期短也制约了他们的投入和未来的产业规划，因为都不知道租期到了以后能不能续租。对于有重大设备投入的企业要放宽租期，因为大型机器只要落地调试完毕以后，就尽量不能搬动，不然又需要重新调试。所以建议租期与产业企业的投资金额相挂钩，每年复查审核，杜绝虚假投资骗取长期租赁。

　　二、借鉴“按居贷”建议金融行业推出“产业用房贷”

　　破解业主利益收入问题，缓解租金过快上涨，减轻企业租金成本，应该借鉴建行的“按居贷”。租过房子的都知道，按季度付和按年付的价格是不一样的，房东更倾向一年一付，会给予一定的优惠。举个例子：A小姐看中的是一套租金5000元/月左右的房子，她算了笔账，如果一年一付，可以拿到97折，加上两个月押金，一次性需要68200元。申请一年按居贷，由建行提供一年的租金给房东，而我只需要每个月支付租金和利息给建行。工作人员帮我算了算，按照目前4.35%的年息，实际贷款58200元，加上利息，每个月还款4965元，一年本息合计：59580.43元，比原租金总价60000元还低，并少了押金支出。

　　还款期数 年利率 月利率 归还本金 规划利息 本息合计 剩余本金

　　1 4.35% 0.36% 4754.06 210.98 ￥4,965.04 58200

　　2 4.35% 0.36% 4771.29 193.74 ￥4,965.04 53445.94

　　3 4.35% 0.36% 4788.59 176.45 ￥4,965.04 48674.64

　　4 4.35% 0.36% 4805.95 159.09 ￥4,965.04 43886.05

　　5 4.35% 0.36% 4823.37 141.67 ￥4,965.04 39080.10

　　6 4.35% 0.36% 4840.86 124.18 ￥4,965.04 34256.73

　　7 4.35% 0.36% 4858.40 106.63 ￥4,965.04 29415.88

　　8 4.35% 0.36% 4876.02 89.02 ￥4,965.04 24557.47

　　9 4.35% 0.36% 4893.69 71.35 ￥4,965.04 19681.46

　　10 4.35% 0.36% 4911.43 53.61 ￥4,965.04 14787.77

　　11 4.35% 0.36% 4929.23 35.80 ￥4,965.04 9876.34

　　12 4.35% 0.36% 4947.10 17.93 ￥4,965.04 4947.10

　　合计 58200 1380.43 59580.43

　　近些年许多深圳企业外迁的原因均是成本无法负担，他们多数迁移到租金较低的周边城市如惠州和东莞，因为这两地的租金价格均为深圳的50%左右，而且用工成本较低，但产业基础不会太落后，所以深圳的产业空心化问题日益显现。深圳作为全国的创新之都，也是金融创新的高地，我希望政府能和金融行业探讨一下“产业用房租金贷”的可能性。理由如下：

　　1.产业企业的需求是稳定、租金涨幅不要过度。有了“产业用房租金贷”，政府引导或者业主与企业协商在租金总额下做出让步，利用贷款基准利率变相给产业企业减负，假设有某企业租用1000平方米厂房，每平方租金25元，三年合同总租金为900000元。按上述案例折扣每年97折扣，三年总额折扣91折，三年本息总合计875083.18元，租客在总额上得到优惠的同时租期也固定在三年，只要业主的折扣力度更大，企业受惠更多。稳定了租期和租金，企业才能有更多的精力和时间去扩大销售，研发新产品，创造更多利润和就业机会。深圳的营商环境就是更加美好，产业外迁现象也有可能得以缓解。

　　2.业主的需求是收入高，假如有租金贷能让他一次收取3-5年租金甚至更长期限的话，他可以利用这些租金去做其他投资，甚至可以用来入股园区内有前景的优秀企业，这样他的效益或许比他三年后涨租金更大化。假设有某企业租用1000平方米厂房，每平方租金25元，三年合同总租金为900000元。按上述案例折扣每年97折，三年总额折扣91折，银行一次性支付业主819000元，业主假如把三年租金总额每年做一次银行保本理财产品，年化收益4.17%，三年总收益925788.74元。

　　3.目前市场上还没有“产业用房租金贷”这个产品，有了这个创新产品，银行可以提高放贷规模，扩大业务收入，充分利用金融活水，活跃市场经济。但是设计这个“产业用房租金贷”的时候对于业主和企业的审查必须严格：首先业主必须是直接物业所用人，不能是二房东，今年因为某些二房东恶意利用“租金贷”的杠杆作用疯狂抬高公寓租金价格，导致住宅类租金价格飞涨，过去半年涨幅超50%比比皆是。所以银行在选择放款主体的时候必须是物业所有人，这样才能控制垄断租赁市场哄抬租金价格现象，因为深圳的限购政策十分严厉，让投机者持有物业难度增加，所以就算放款给了业主，业主也不一定有购物资格去炒卖物业。其次对于企业（租客）也要把关，必须是有实际经营，无拖欠工资，正常缴纳社保的公司，行业类型、企业员工数要与面积挂钩，要杜绝皮包公司借机租用大量物业，变相转为二房东去抬高租金价格。

提案者  倪伟波,张岩,戴煦,杨加禄,梁金兴

深金监函〔2019〕713号

市地方金融监管局关于深圳市第六届人民代表大会第七次会议第20190258号建议的分办意见

尊敬的倪伟波等人大代表：

　　《关于构建长租产业用房机制促进产业平稳发展的建议》（深圳市六届人大七次会议代表建议第20190258号）收悉。首先感谢您们对深圳市产业发展工作的关心和支持。深圳是全国经济活力最强的城市之一，民营企业是城市创新发展的生力军，民营企业的健康发展是深圳经济强劲增长的重要战略支撑。工业厂房租赁问题事关众多民营企业的生存发展，我局高度重视并认真研究了您们的建议，现结合我局职能答复如下：

　　一、工业厂房租金过快上涨的影响及原因

　　工业厂房租金是民营制造业企业经营成本的重要组成部分。民营中小微企业是工业厂房的主要承租人，工业厂房租金快速上涨直接导致民营中小微企业投资动力不足、利润水平下降、市场竞争力削弱。工业厂房租金快速上涨的原因主要有：工业厂房供求信息不透明、二房东哄抬租金、租金指导价缺失等。近期，我市工业厂房租金过快上涨，已经引起市委市政府的高度关注。《关于以更大力度支持民营经济发展的若干措施》（深府规〔2018〕23号）提出：“……加快房屋租赁管理立法，按片区对厂房、写字楼、出租物的租金实施分类价格指导。市区联动整治‘二房东’哄抬房租行为，……，严格控制各类物业租金过快上涨。”

　　二、借鉴“按居贷”模式推出“产业用房贷”的可行性

　　“按居贷”是建设银行深圳分行面向个人租户推出的租房租赁贷款，基于住房承租人信用和租赁费用综合核定贷款额度、利率、期限等条件，能较好兼顾住房持有人和承租人的核心诉求，有利于稳定租金、租期。经与有关银行详细沟通探讨，基于“按居贷”的设计逻辑，能够开发专门针对工业厂房的“产业用房贷”，借款人是有工业厂房租赁需求的制造业企业，贷款资金通过银行直接支付给工业厂房的物业所有人，同时将贷款期限与租赁期限绑定，以此稳定租金、稳定租期、稳定企业经营，促进制造业企业发展、控制信贷风险。

　　为促进全市民营企业健康持续发展，我局将会同市发改委、工信局等主管部门做好支持民营经济发展的有关政策落实工作，同时愿意积极协调有关商业银行会同产业园区运营机构、有工业厂房租赁需求的制造业企业等研究开展“产业用房贷”试点工作。

　　再次感谢各位代表对我市民营企业产业用房问题的关心和关注！欢迎各位代表继续为我市经济社会发展献计献策。

　　特此回复。

办理单位: 市地方金融监管局