当前，房地产市场持续调整，一些不法分子利用公众对住房改善需求的关切和对房产投资增值的预期，假借“养老地产”“文旅地产”“返本销售”“售后包租”等名义，以“保本高息”“稳赚不赔”“到期回购”为诱饵，从事非法集资、非法吸收公众存款等违法犯罪活动。为切实维护人民群众财产安全，现就相关风险提示如下：
一、常见手法
手法一：以“养老地产”“以床养老”为名实施非法集资。
不法分子以养老服务、康养旅居为包装，通过发放传单、召开推介会、组织参观养老基地、赠送礼品等方式公开宣传，承诺每月支付高额“养老服务补贴”或“租金回报”，并约定享有养老基地优先居住权及期满退还预存款。部分项目折合年利率高达10%至15%，远超正常投资回报水平。不法分子利用老年人寻求养老保障的心理和对新型养老模式的不熟悉，编织“温馨”陷阱，最终让许多老人的“养老钱”“保命钱”血本无归。
手法二：以“文旅地产”“售后返租”为名变相吸收资金。
不法分子将商业、服务业建筑划分为若干小商铺或产权式酒店公寓进行销售，通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购，诱导社会公众购买。部分文旅地产项目以“售后返租+十年回购”为卖点，吸引上千名投资者购买“产权式酒店公寓”，但项目运营两年后因客源不足停业，投资者血本无归。此类行为不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，实质上是以承诺高额回报的方式变相向社会公众吸收资金。
手法三：以“返本销售”“约定回购”为名诱导投资。
不法分子以“十年返本”“原价回购”“年均租金8.5%”“银行担保年收益9%”等宣传话术，销售分割式虚拟商铺或产权式物业。开发商与购房人签订返租协议，承诺无论项目盈亏均按约定支付租金，形成“保本高收益”陷阱。实际上，返租协议中的租金回报率往往远高于市场合理水平，其资金来源于后续投资者的本金，形成“拆东补西”的庞氏循环。根据《商品房销售管理办法》，房地产开发企业不得以返本销售或售后包租方式销售未竣工商品房。
手法四：以“项目融资”“内部认购”为名向社会公众集资。
部分房地产开发企业或其关联方，以房地产项目投资为名，通过所谓高收益理财产品、高息借款、内部集资等方式，向员工、业主、社会公众承诺高额回报，吸收资金。所融资金往往未用于项目建设，而被股东挪用、抽逃或用于偿还其他债务。部分开发企业在未取得商品房预售许可证的情况下，以“内部认购、团购优惠、VIP预定、认筹借款”等名义违规销售，甚至存在“一房多卖”现象。
手法五：以“以房养老”为名诱骗老年人抵押房产。
不法分子打着“以房养老”的旗号，通过召开推介会、社区宣传等方式，诱使老年人签订“借贷”或者变相“借贷”“抵押”“担保”等协议，以抵押房屋获得出借资金，再将资金购买其“理财产品”并承诺给付高额利息。一旦资金链断裂，老年人不仅无法收回本金，还将面临房产被强制处置的风险。
二、典型案例
2025年，四川省某人民法院审结一起“以床养老”非法吸收公众存款案。2019年至2020年期间，某养老服务有限公司在未经行业主管部门批准的情况下，以“以床养老”项目为名，通过发放传单、召开推介会、组织参观等方式公开宣传，承诺每月支付高额“养老服务补贴”并约定期满退还预存款，向168名集资参与人吸收存款733.6万元，造成损失563.8万元。该人民法院以非法吸收公众存款罪判处邹某等五人有期徒刑七年至三年九个月不等，并处罚金，对各被告人的违法所得依法予以追缴，用于退赔集资参与人损失。
2025年，某法院判决的一起文旅地产售后返租案中，开发商以“售后返租”名义向300余人吸收资金2.3亿元，因未取得金融许可、承诺保底收益，被认定构成非法吸收公众存款罪。
三、风险提示
一要辨资质。
房地产开发企业、房地产经纪机构均应具备相应资质。购房前可通过“国家企业信用信息公示系统”核实企业信息，确认其经营范围是否包含房地产开发销售或经纪业务。未取得商品房预售许可证的楼盘，严禁收取任何认筹、定金、办卡费等费用。
二要查资金。
商品房预售的定金、首付款、按揭款等全部购房款应存入预售资金监管账户。凡要求将购房款转入个人账户或非监管账户的，均需高度警惕。购买商品房应通过网签备案系统签订商品房买卖合同，凡要求签订“阴阳合同”或私下协议的，可能出现骗取购房款行为。
三要防高息。
对“保本高收益”“年化收益率远超市场水平”“高额返租、保本回购”等宣传保持高度警惕。正规商品房销售不存在“投资回报”的逻辑，售后包租、返本销售等行为已被住建部《商品房销售管理办法》明令禁止。任何承诺固定回报的房产投资项目，均可能涉嫌非法集资。
四要理性投资。
面对“稀缺房源”“高额租金回报”“学区房”等宣传话术，要保持理性，切勿因营销手段而冲动购房。投资者在考察康养地产、文旅地产项目时，应注意区分自有资产与加盟、托管资产，大量所谓的“康养基地”可能仅为品牌加盟关系，不具备偿债保障功能。
五要立即举报。
如发现以“养老地产”“文旅地产”“返本销售”“售后包租”等为名从事非法金融活动的线索，请及时向当地住房城乡建设部门或金融监管部门举报。
特别提示：根据《防范和处置非法集资条例》（国务院令第737号）规定，国家禁止任何形式的非法集资，因参与非法集资受到的损失，由集资参与人自行承担。
（内容来源：深圳市居民金融素养提升工程办公室）
